نمونه فرم قولنامه ملک: دانلود رایگان + نکات حقوقی مهم

قولنامه ملک یک سند مهم و حیاتی در معاملات املاک است که تعهدات اولیه خریدار و فروشنده را برای انجام معامله اصلی ثبت می کند و از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری می کند. با دانلود رایگان نمونه فرم قولنامه و آشنایی با نکات حقوقی مهم، می توانید با خیال راحت تری معامله کنید.

تو دنیای پر از دوندگی امروز، خرید و فروش ملک یکی از بزرگ ترین و مهم ترین تصمیم های زندگی هر کسیه. از خرید خونه رویایی گرفته تا سرمایه گذاری تو یه زمین، پای یه عالمه سند و مدرک میاد وسط که یکی از اصلی ترین و کاربردی ترین اون ها، «قولنامه» است. شاید اسمش یه کم ساده به نظر بیاد، ولی همین قول و قرار اولیه می تونه سرنوشت یه معامله رو از این رو به اون رو کنه. خیلی ها فکر می کنن قولنامه یعنی همون سند رسمی، ولی این یه اشتباه رایجیه که ممکنه حسابی دردسرساز بشه.

ما اینجا هستیم تا به شما کمک کنیم بدون هیچ ابهامی، همه چیز رو درباره نمونه فرم قولنامه ملک بفهمید. از تعریف ساده اش گرفته تا اعتبار قانونی، تفاوت هاش با مبایعه نامه، چالش های ملک های قولنامه ای و از همه مهم تر، نکات حقوقی که باید مثل چشم هاتون ازشون مراقبت کنید. تازه یه خبر خوب هم داریم: می تونید نمونه قولنامه آماده رو دانلود کنید تا کارتون راحت تر بشه.

قولنامه ملک چیست؟ یک تعریف ساده و کاربردی

شاید خیلی ها فکر کنن وقتی یه معامله ملک انجام میشه، همون لحظه باید سندش هم منتقل بشه، ولی واقعیت اینه که اکثر اوقات، قبل از سند رسمی، یه مرحله خیلی مهم تر وجود داره که بهش میگن قولنامه. قولنامه، همون طور که از اسمش پیداست، یه جور قول و قرار بین خریدار و فروشنده است. یه توافق اولیه که توش همه چیز رو مشخص می کنن تا بعداً سر یه تاریخ مشخص، معامله اصلی رو رسمی کنن.

قولنامه در عرف و قانون: فرقش چیه؟

تو کوچه و بازار وقتی میگیم قولنامه، منظورمون همون برگه ایه که تو بنگاه امضا می کنیم و یه بیعانه میدیم. ولی از نظر حقوقی، داستان یه کمی فرق می کنه. قولنامه یه «سند عادی» به حساب میاد، نه یه «سند رسمی». یعنی چی؟ یعنی توسط مأمورین رسمی دولت مثل دفترخونه ها تنظیم نشده. ولی این به این معنی نیست که بی اعتباره، نه! اگه درست و با رعایت نکات قانونی نوشته بشه، کاملاً معتبره و هر دو طرف رو ملزم به انجام تعهداتشون می کنه.

قولنامه یه جور پیش قرارداد محسوب میشه. طرفین متعهد میشن که در آینده و تو یه زمان مشخص، معامله اصلی رو انجام بدن و سند رو انتقال بدن. فروشنده قول میده ملک رو به نام خریدار کنه و خریدار هم قول میده بقیه پول رو پرداخت کنه.

چرا قولنامه انقدر مهمه؟

حتماً میپرسید چرا اصلاً قولنامه لازمه؟ نمیشه مستقیم رفت سراغ سند؟ واقعیت اینه که خیلی وقت ها، آمادگی برای انتقال سند رسمی، زمان بره. مثلاً ممکنه خریدار هنوز کل پول رو جمع نکرده باشه یا فروشنده باید کارهای مربوط به تسویه بدهی های ملک یا آماده سازی مدارک رو انجام بده. تو این فاصله، قولنامه میاد وسط و دو تا کار اصلی رو انجام میده:

1. تثبیت شرایط معامله: همه جزئیات مثل قیمت، زمان تحویل، نحوه پرداخت و … از همون اول مشخص و ثبت میشه.
2. ایجاد تعهد برای طرفین: خریدار و فروشنده با امضای قولنامه، به هم متعهد میشن که زیر حرفشون نزنن و معامله رو نهایی کنن. این یعنی اگه یکی از طرفین زیر قولش بزنه، طرف دیگه میتونه از طریق قانونی حقش رو پیگیری کنه.

پس، قولنامه مثل یه قرارداد اولیه، سنگ بنای یه معامله موفقه و امنیت خاطر رو برای هر دو طرف فراهم می کنه.

قولنامه ملک، با اینکه سند رسمی نیست، اما اگه با رعایت اصول حقوقی تنظیم بشه، مثل یه سنگ محک معامله عمل می کنه و اعتبار زیادی داره.

اعتبار قانونی قولنامه ملک: قول و قرار شما چقدر سندیت داره؟

یکی از سؤالات پرتکرار و خیلی مهم اینه که اصلاً قولنامه چقدر اعتبار داره؟ آیا با یه برگه عادی میتونیم مالک یه ملک بشیم؟ جوابش هم بله و هم خیر هست. بذارید واضح تر توضیح بدم.

قولنامه یک سند عادی: یعنی چی؟

همون طور که گفتیم، طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی سندی هست که تو دفاتر اسناد رسمی یا توسط مأمورین دولتی تنظیم بشه. قولنامه چون معمولاً توسط خود افراد یا تو بنگاه های املاک نوشته و امضا میشه، یه «سند عادی» به حساب میاد. این یعنی چی؟ یعنی:

• مالکیت رسمی رو منتقل نمی کنه: با قولنامه، شما هنوز رسماً مالک ملک نیستید و سند به نام شما منتقل نشده. برای انتقال مالکیت باید به دفترخونه مراجعه کنید.
• قابل استناده: با این حال، اگه قولنامه درست و حسابی نوشته شده باشه، کاملاً معتبره و میشه تو دادگاه بهش استناد کرد. یعنی اگه طرف مقابل به تعهداتش عمل نکرد، شما میتونید با همین قولنامه از طریق قانونی حقتون رو پیگیری کنید.

در واقع، قولنامه یه تعهدنامه است برای انجام معامله در آینده، نه خود معامله نهایی.

چه شرایطی قولنامه رو معتبر می کنه؟

برای اینکه قولنامه شما از اعتبار حقوقی لازم برخوردار باشه و بتونید روش حساب کنید، باید یه سری شرایط اساسی توش رعایت بشه:

1. احراز هویت طرفین: مشخصات کامل خریدار و فروشنده (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس) باید دقیقاً ثبت بشه.
2. مشخصات دقیق ملک: آدرس کامل، پلاک ثبتی، متراژ، کاربری و همه جزئیات ملک باید تو قولنامه بیاد.
3. ایجاب و قبول: یعنی هم خریدار باید برای خرید اعلام آمادگی کنه و هم فروشنده برای فروش.
4. پرداخت قسمتی از ثمن (بیعانه): معمولاً تو قولنامه یه مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت میشه که نشون میده معامله جدیه.
5. امضای شهود: برای محکم کاری بیشتر، بهتره حداقل دو نفر شاهد معتبر زیر قولنامه رو امضا کنن. این کار اثبات قولنامه رو تو دادگاه راحت تر می کنه.

اگه این موارد رعایت بشه، قولنامه شما یه سند عادی معتبره که پشتوانه محکمی برای معامله تونه.

آیا میشه قولنامه رو باطل کرد؟

بله، ممکنه تو شرایطی، قولنامه باطل یا فسخ بشه. این شرایط میتونه شامل موارد زیر باشه:

• اگه یکی از شرایط اساسی صحت معامله (مثلاً اهلیت طرفین، قصد و رضا، مشخص بودن مورد معامله) وجود نداشته باشه.
• اگه معلوم بشه ملک مشکل حقوقی اساسی داره (مثلاً غصبی بوده یا فروشنده مالک اصلی نبوده).
• اگه یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه و طرف دیگه طبق شرایط قولنامه، حق فسخ داشته باشه (مثلاً با وجود وجه التزام).

برای همین، دقت تو تنظیم قولنامه و شناختن این نکات حقوقی، خیلی اهمیت داره تا از دردسرهای بعدی جلوگیری بشه.

قولنامه و مبایعه نامه: اشتباه رایجی که ممکنه گرون تموم بشه!

یکی از بزرگ ترین اشتباهات تو معاملات ملکی اینه که خیلی ها قولنامه و مبایعه نامه رو یکی میدونن یا تفاوتشون رو نمی دونن. این دو تا از نظر حقوقی با هم فرق اساسی دارن و عدم آگاهی از این تفاوت ها میتونه کلی دردسر درست کنه.

ریشه شون کجاست؟

اسم مبایعه نامه از کلمه بیع میاد که به معنی خرید و فروشه. پس وقتی میگیم مبایعه نامه، یعنی خود خرید و فروش اتفاق افتاده. اما قولنامه که از قول و نامه ساخته شده، یعنی یه نامه حاوی قول و قرار برای انجام معامله تو آینده.

تفاوت اصلی در ماهیت حقوقی

• قولنامه: ماهیت حقوقی قولنامه، «تعهد به انجام معامله» در آینده است. یعنی طرفین قول میدن که بعداً معامله رو انجام بدن. با امضای قولنامه، هنوز مالکیت ملک منتقل نشده.
• مبایعه نامه: ماهیت حقوقی مبایعه نامه، «وقوع خود معامله (بیع)» در زمان حاله. یعنی با امضای مبایعه نامه، اگه شرایطش فراهم باشه، مالکیت ملک منتقل شده و فقط ثبت رسمی اش تو دفترخونه مونده.

این تفاوت خیلی مهمه! تو مبایعه نامه، خریدار مالک شناخته میشه (ولو اینکه هنوز سند رسمی به نامش نشده باشه)، ولی تو قولنامه، خریدار صرفاً یه طلبکار از فروشنده است که حق داره ازش بخواد معامله رو طبق قول و قرار انجام بده.

تفاوت در ضمانت اجرایی

با اینکه هر دو سند معتبر هستن، اما تو بحث پیگیری های قانونی یه تفاوت هایی وجود داره. تو مبایعه نامه، چون بیع واقع شده، دست خریدار برای پیگیری حقوقیش بازتره. اما تو قولنامه، اگه فروشنده زیر قولش بزنه، خریدار باید الزام به تنظیم سند رسمی رو از دادگاه بخواد.

به طور خلاصه، مبایعه نامه یه گام جلوتر از قولنامه است. خیلی از بنگاه ها حتی برای قولنامه ها هم از فرم های مبایعه نامه استفاده می کنن، ولی این مهم نیست؛ مهم محتوای توافقه که ماهیتش رو مشخص می کنه.

مقایسه کامل قولنامه و مبایعه نامه

برای اینکه این تفاوت ها رو بهتر بفهمید، یه جدول مقایسه ای آماده کردیم:

ویژگی	قولنامه	مبایعه نامه
ماهیت حقوقی	تعهد به انجام معامله در آینده	عقد بیع (خرید و فروش) در زمان حال
انتقال مالکیت	خیر، مالکیت منتقل نمی شود.	بله، مالکیت منتقل می شود (البته سند رسمی بعداً).
وضعیت خریدار	طلبکار از فروشنده برای انجام معامله	مالک ملک (به صورت غیررسمی)
استناد در دادگاه	معتبر است، برای الزام به تنظیم سند.	معتبر است، برای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند.
پرداخت مبلغ اولیه	لزوماً نیاز به پرداخت اولیه (بیعانه) نیست، اما معمول است.	پرداخت مبلغی به عنوان قسمتی از ثمن معامله ضروری است.
فسخ قرارداد	بسته به شرایط و وجه التزام مشخص شده.	فقط با وجود خیارات قانونی یا توافق طرفین.
کد رهگیری	می تواند داشته باشد (توسط مشاور املاک).	معمولاً دارای کد رهگیری است.

راهنمای گام به گام برای تنظیم یک قولنامه استاندارد

حالا که تفاوت ها رو میدونیم، وقتشه بریم سراغ اینکه چطور یه قولنامه رو درست و حسابی بنویسیم. یه قولنامه استاندارد باید شامل یه سری بندها و جزئیات باشه تا هم حقوق شما حفظ بشه و هم از مشکلات بعدی جلوگیری بشه.

مشخصات کامل طرفین: از شما تا وکیل!

اولین قدم و یکی از مهم ترین ها، ثبت مشخصات دقیق خریدار و فروشنده است. فکر نکنید چون همدیگه رو میشناسید، نیازی به دقت نیست. حتی اگه وکیل یا ولی یا قیم هم در معامله حضور داره، مشخصات کامل اون ها و حدود اختیاراتشون باید به طور کامل نوشته بشه:

• نام و نام خانوادگی
• شماره ملی
• تاریخ تولد
• شماره تماس (ثابت و همراه)
• آدرس دقیق محل سکونت
• در صورت حقوقی بودن طرفین، نام شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، آدرس و شماره تماس

یادتون باشه: حتماً هویت طرف مقابل رو با کارت ملی یا شناسنامه تطبیق بدید.

جزئیات دقیق ملک: هیچ چیزی رو از قلم نندازید!

ملکی که داره معامله میشه، باید مثل روز روشن تو قولنامه توصیف بشه. هرچی جزئیات بیشتری ذکر کنید، احتمال سوءتفاهم کمتر میشه:

• آدرس دقیق ملک (شهر، خیابان، کوچه، پلاک)
• پلاک ثبتی اصلی و فرعی (موجود در سند ملک)
• متراژ دقیق عرصه (زمین) و اعیان (بنا)
• نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی)
• مشخصات طبقه و واحد (برای آپارتمان)
• مشخصات متعلقات ملک مثل انباری، پارکینگ، بالکن، حیاط خلوت
• توضیحاتی درباره مشاعات و مفروزات

بازدید دقیق از ملک و تطبیق اون با مشخصات سند، از واجباته!

مبلغ و شیوه پرداخت: شفافیت حرف اول رو می زنه!

هیچ چیز نباید تو این بخش مبهم باشه. مبلغ مورد توافق و چگونگی پرداخت اون باید کاملاً شفاف و واضح نوشته بشه:

• کل مبلغ معامله (ثمن) به عدد و حروف.
• میزان پیش پرداخت (بیعانه) و تاریخ و نحوه پرداختش (نقدی، چک بانکی، حواله). اگه چک میدید، شماره چک، تاریخ، مبلغ و نام بانک رو دقیق بنویسید.
• شرایط و زمان پرداخت اقساط بعدی (اگه قراره اقساطی باشه).
• تاریخ و مبلغ باقیمانده برای زمان انتقال سند رسمی.
• حتماً وجه التزام (جریمه عدم پرداخت یا عدم حضور) برای تأخیر تو پرداخت رو مشخص کنید.

زمان و شرایط انتقال سند رسمی: پایه های اصلی معامله

قولنامه یه پیش قرارداده، هدف نهاییش انتقال سند رسمیه. پس این بخش خیلی مهمه:

• تاریخ دقیق مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند رسمی.
• شماره و آدرس دفترخانه مشخص بشه.
• مبلغ وجه التزام برای عدم حضور هر یک از طرفین تو دفترخونه تو تاریخ مقرر. این مبلغ باید منطقی باشه تا طرفین رو به انجام تعهدشون وادار کنه.
• مشخص کردن اینکه هزینه های انتقال سند (مالیات، عوارض، حق التحریر و …) به عهده کیست (معمولاً نصف نصف یا توافقی).

تاریخ تحویل ملک: کی کلید رو می گیرید؟

تاریخ تحویل ملک هم باید مشخص باشه. آیا ملک فوراً تحویل داده میشه یا با تأخیر؟

• تاریخ دقیق تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار.
• مبلغ وجه التزام برای عدم تحویل به موقع ملک یا عدم تخلیه اون توسط فروشنده.
• مشخص کردن وضعیت مستأجر (اگر ملک مستأجر داره).

امضای شهود و آثار قرارداد: محکم کاری فراموش نشه!

آخرین اما نه کم اهمیت ترین بخش، امضای طرفین و شهود هست:

• متن باید صراحتاً بگه که با امضای این قولنامه، ملک به خریدار فروخته شده (یا تعهد به فروش ایجاد شده) و فروشنده حق نداره ملک رو به کس دیگه ای بفروشه.
• امضای خریدار، فروشنده و حداقل دو نفر شاهد معتبر (با مشخصات کامل). وجود شاهد باعث میشه تو دادگاه، اثبات معامله راحت تر باشه.
• هر صفحه از قولنامه باید توسط طرفین و شهود امضا بشه.

حق الزحمه مشاور املاک و کد رهگیری: جزئیات مهم

اگه معامله تو بنگاه املاک انجام میشه، این موارد رو فراموش نکنید:

• میزان حق الزحمه مشاور املاک و اینکه پرداختش به عهده کیه.
• دریافت کد رهگیری از بنگاه. کد رهگیری برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش یک ملک به چند نفر، خیلی مهمه و اعتبار معامله رو بالا میبره.

با رعایت این نکات، قولنامه ای محکم و قابل استناد خواهید داشت.

نکات حقوقی مهم در تنظیم قولنامه ملک: مراقب باشیم کلاه سرمون نره!

تنظیم قولنامه فقط پر کردن یه فرم نیست؛ یه عالمه نکته حقوقی ریز و درشت داره که اگه حواسمون بهشون نباشه، میتونن دردسرهای بزرگی برامون بسازن. اینجا یه سری از مهم ترین نکات رو براتون آوردیم که باید حسابی جدی شون بگیرید.

قبل از امضای قولنامه: حتماً اینا رو چک کنید!

1. استعلام از شهرداری و اداره ثبت:
   • بدهی ها: چک کنید که ملک بدهی به شهرداری (مثل عوارض نوسازی، پسماند، جریمه خلافی) یا اداره مالیات نداره.
   • توقیف و رهن: مطمئن بشید که ملک توقیفی نیست یا تو رهن بانک یا شخص دیگه قرار نداره.
   • طرح های شهری: حتماً استعلام بگیرید که ملک تو طرح های توسعه شهری (مثل تعریض خیابان، بافت فرسوده) نباشه.
2. احراز مالکیت و هویت فروشنده:
   • سند رسمی: سند شش دانگ ملک رو با دقت ببینید و مطمئن بشید که فروشنده همون مالک اصلیه که اسمش تو سنده.
   • وکالت نامه: اگه فروشنده وکیله، حتماً وکالت نامه رو با دقت بخونید و مطمئن بشید که حق فروش ملک رو داره و اختیاراتش کامله. تاریخ وکالت نامه رو هم چک کنید.
   • گواهی انحصار وراثت: اگه ملک موروثیه، فروشنده ها باید گواهی انحصار وراثت رو ارائه بدن و همه وراث (یا وکیلشون) پای قولنامه رو امضا کنن.
   • ممنوع المعامله نبودن: مطمئن بشید فروشنده ممنوع المعامله نباشه.
3. بررسی پایان کار و عدم خلافی: اگه ملک ساختمونه، گواهی پایان کار و عدم خلافی رو از فروشنده بخواید. اینا نشون میدن که ساخت وساز قانونی انجام شده.
4. بازدید دقیق ملک: ملک رو با دقت و چند بار بازدید کنید. همه ایرادات ظاهری رو یادداشت کنید.

موقع تنظیم و امضا: ریزه کاری ها رو دست کم نگیرید!

1. تنظیم در سه نسخه: قولنامه رو حتماً تو حداقل سه نسخه تنظیم کنید؛ یکی برای خریدار، یکی برای فروشنده و یکی برای مشاور املاک. هر سه نسخه باید کپی برابر اصل باشن و هیچ تفاوتی نداشته باشن.
2. عدم تنظیم قولنامه دستی: تا جایی که میتونید، از تنظیم قولنامه دستی خودداری کنید و حتماً به بنگاه های املاک دارای مجوز مراجعه کنید. اینطوری از فرم های استاندارد استفاده میشه و کد رهگیری هم دریافت می کنید.
3. درج کامل و دقیق اطلاعات: هیچ قسمتی از قولنامه رو خالی نذارید و هر اطلاعاتی رو که ثبت می کنید، با دقت و بدون ابهام بنویسید.
4. تعیین وجه التزام منطقی: مبلغ وجه التزام برای عدم انجام تعهدات باید طوری باشه که هر دو طرف رو به انجام قرارداد ترغیب کنه، نه اینکه از پس دادنش به راحتی بربیان.
5. بررسی اختیارات وکیل: اگه معامله وکالتیه، مطمئن بشید که وکیل حق دریافت ثمن معامله رو هم داره.
6. تعیین تکلیف بدهی های ملک: تو قولنامه مشخص کنید که بدهی های ملک (عوارض، مالیات، قبوض آب، برق، گاز و…) تا تاریخ معامله به عهده کیه (معمولاً فروشنده).

بعد از امضا: پیگیری از شما!

1. نگهداری از نسخه های اصلی: نسخه های اصلی قولنامه رو تو یه جای امن نگهداری کنید.
2. پیگیری انجام تعهدات: سر موعد مقرر، تعهدات رو پیگیری کنید. مثلاً اگه تاریخ مراجعه به دفترخانه مشخص شده، حتماً تو اون تاریخ حاضر بشید.
3. اقدام در صورت عدم ایفای تعهدات: اگه طرف مقابل به تعهدش عمل نکرد، سریعاً اقدام کنید. مثلاً اگه فروشنده تو دفترخانه حاضر نشد، از سردفتر گواهی عدم حضور بگیرید. این گواهی برای پیگیری قانونی تو دادگاه، خیلی مهمه.

املاک قولنامه ای: دوست یا دشمن؟ چالش ها و فرصت هاش

حتماً اسم «ملک قولنامه ای» رو شنیدید. این نوع املاک، همون طور که از اسمشون پیداست، سند رسمی ندارن و فقط با قولنامه دست به دست میشن. خرید و فروش این نوع ملک ها، هم چالش های خاص خودش رو داره و هم ممکنه برای بعضی ها فرصت محسوب بشه. بیاید ببینیم اصلاً چی هستن و باید چیکار کنیم.

ملک قولنامه ای چیه و چرا سند نداره؟

ملک قولنامه ای به ملکی گفته میشه که به هر دلیلی، مراحل قانونی برای گرفتن سند رسمی براش طی نشده. دلایل زیادی می تونه داشته باشه که از مهم ترین هاشون میشه به موارد زیر اشاره کرد:

• نداشتن پایان کار: شاید ساختمان بدون مجوز یا با تخلف ساخته شده و شهرداری پایان کار بهش نداده.
• ساخت وساز غیرمجاز: اضافه کردن طبقه بدون مجوز، ساخت وساز تو پارکینگ یا تجاوز به حریم همسایه از مواردیه که باعث میشه ملک سند نگیره.
• قرار گرفتن تو طرح های شهری: بعضی ملک ها تو طرح های توسعه شهرداری (مثل تعریض خیابان یا ساخت پارک) قرار دارن و نمیتونن سند رسمی بگیرن.
• مدارک ثبتی ناقص: ممکنه مدارک اولیه زمین ناقص باشه، مثلاً گواهی انحصار وراثت برای زمین های موروثی یا نقشه UTM تهیه نشده باشه.
• معاملات قبلی بدون انتقال رسمی: گاهی اوقات ملک چندین بار به صورت قولنامه ای خرید و فروش شده و کسی سراغ گرفتن سند رسمی نرفته.

بنابراین، ملک قولنامه ای مالک رسمی نداره و تو اداره ثبت اسناد، به اسم هیچ کس ثبت نشده.

چه ریسک هایی داره؟

خرید ملک قولنامه ای میتونه مخاطرات جدی داشته باشه که باید حسابی حواستون بهشون باشه:

• عدم شفافیت مالکیت: نمیتونید به طور قطعی مطمئن بشید که فروشنده واقعاً مالک اصلیه یا نه.
• امکان فروش به چند نفر: متأسفانه، امکان اینکه یه ملک قولنامه ای به چند نفر فروخته بشه، بالاست چون سند رسمی نداره.
• دشواری دریافت تسهیلات: بانک ها معمولاً برای ملک های بدون سند رسمی، وام و تسهیلات نمیدن.
• مشکلات قانونی: ممکنه ملک توقیف باشه یا مشکلات حقوقی دیگه ای داشته باشه که شما ازشون بی خبر باشید.

چطور ملک قولنامه ای رو استعلام کنیم؟

اگه قصد خرید ملک قولنامه ای رو دارید، باید خیلی بیشتر از یه ملک سنددار، احتیاط کنید و حتماً استعلام بگیرید:

• استعلام از شهرداری: حتماً از شهرداری منطقه استعلام بگیرید که وضعیت بدهی های ملک (عوارض، خلافی) و قرار گرفتن تو طرح های شهری مشخص بشه.
• استعلام از اداره ثبت: با استفاده از کد رهگیری (اگه قولنامه کد رهگیری داره) میتونید از اداره ثبت استعلام بگیرید که ملک به شخص دیگه ای فروخته نشده باشه.
• تحقیق محلی: از همسایه ها و افراد مطلع تو محل، درباره وضعیت ملک و فروشنده تحقیق کنید.
• نقش کارشناس حقوقی: بهتره قبل از هر اقدامی، با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص املاک مشورت کنید.

چطور برای ملک قولنامه ای سند بگیریم؟

گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای ممکنه یه پروسه طولانی و پیچیده باشه، ولی شدنیه. مراحل کلیش ایناست:

1. تهیه کپی از تمام قولنامه ها: هر قولنامه ای که از اولین دست به دست شدن ملک تا به شما وجود داره، جمع آوری کنید.
2. نقشه UTM: باید توسط یه مهندس نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناس رسمی دادگستری، نقشه دقیق ملک با مختصات UTM تهیه بشه.
3. اسکن مدارک: کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
4. مراجعه به سامانه ثبت اسناد: وارد سامانه ثبت اسناد و املاک کشور بشید و درخواستتون رو برای صدور سند ثبت کنید.
5. ارسال مدارک فیزیکی: بعد از تکمیل درخواست آنلاین، مدارک رو از طریق پست سفارشی به واحد ثبتی مربوطه ارسال کنید و کد رهگیری ۲۰ رقمی پستی رو بگیرید.
6. پیگیری و تکمیل: فرآیند رو تو سامانه پیگیری کنید و اگه مدارک تکمیلی لازم بود، ارائه بدید تا در نهایت سند رسمی صادر بشه.

این پروسه ممکنه زمان بر باشه و نیاز به پیگیری دقیق داره. تو بعضی موارد خاص، ممکنه نیاز به طرح دعوا تو دادگاه برای «الزام به تنظیم سند رسمی» هم باشه.

نمونه فرم قولنامه ملک: همین الان دانلود کن! (PDF و Word)

یکی از مهم ترین بخش های این مقاله، دسترسی به نمونه فرم های قولنامه ست که کار شما رو راحت می کنه. ما اینجا دو نمونه پرکاربرد رو براتون آماده کردیم تا بتونید با خیال راحت دانلودشون کنید و با توجه به نیازتون، ازشون استفاده کنید. یادتون باشه که این ها قالب هستن و حتماً باید با توجه به شرایط خاص معامله شما پر بشن و نکات حقوقی که بالاتر گفتیم، رعایت بشه.

نمونه قولنامه عمومی (آپارتمان، خانه)

این نمونه قولنامه برای خرید و فروش انواع املاک مسکونی مثل آپارتمان، خانه ویلایی یا حتی مغازه و ملک تجاری کاربرد داره. شامل تمام بندهای اصلی مثل مشخصات طرفین، ملک، مبلغ، نحوه پرداخت، تعهدات و وجه التزام میشه.

در این فرم، تمامی جزئیات لازم برای یک معامله استاندارد در نظر گرفته شده است:

• مقدمه و تاریخ قرارداد
• مشخصات کامل و دقیق فروشنده (مالک) و خریدار
• مشخصات دقیق و کامل ملک مورد معامله (آدرس، پلاک ثبتی، متراژ، کاربری، متعلقات)
• مبلغ کل معامله (ثمن) و نحوه پرداخت (پیش پرداخت، اقساط، چک)
• تعهدات فروشنده (ارائه سند، تسویه بدهی ها، تحویل ملک)
• تعهدات خریدار (پرداخت به موقع، حضور در دفترخانه)
• شروط فسخ قرارداد و وجه التزام
• مسائل مربوط به هزینه ها (مالیات، عوارض، حق التحریر)
• امضای طرفین و شهود

برای دانلود، لطفا بر روی لینک های زیر کلیک کنید:

• دانلود نمونه قولنامه عمومی ملک (PDF)

• دانلود نمونه قولنامه عمومی ملک (Word)

نمونه قولنامه زمین (مسکونی، کشاورزی)

اگه قصد خرید یا فروش زمین (چه زمین مسکونی برای ساخت وساز، چه زمین کشاورزی یا باغ) رو دارید، این نمونه قولنامه به دردتون می خوره. تو این فرم، جزئیات مربوط به زمین مثل پلاک ثبتی، کاربری زمین، حدود اربعه و سایر نکات مربوط به زمین رو در نظر گرفتیم.

این فرم شامل بندهایی است که به طور خاص برای معاملات زمین طراحی شده:

• مشخصات طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار)
• مشخصات دقیق زمین (مساحت، کاربری، پلاک ثبتی، حدود اربعه، توضیحات مربوط به وضعیت فعلی زمین مثل دیوارکشی، درب، چاه آب)
• مبلغ و نحوه پرداخت (بیعانه و اقساط)
• تعهدات فروشنده (فراهم آوردن مدارک ثبتی، تسویه حقوقی)
• تعهدات خریدار (حضور در دفترخانه، پرداخت وجه)
• شروط فسخ و وجه التزام خاص زمین
• مسائل مربوط به حق آبه (در مورد زمین کشاورزی)
• امضای طرفین و شهود

برای دانلود، لطفا بر روی لینک های زیر کلیک کنید:

• دانلود نمونه قولنامه زمین (PDF)

• دانلود نمونه قولنامه زمین (Word)

راهنمای تکمیل فرم های دانلود شده

بعد از اینکه فرم ها رو دانلود کردید، برای پر کردنشون این نکات رو در نظر بگیرید:

1. دقت و وسواس: هر بخشی رو با دقت زیاد پر کنید. یک اشتباه کوچک میتونه عواقب بزرگی داشته باشه.
2. اطلاعات کامل: تمام جاهای خالی رو با اطلاعات کامل و دقیق پر کنید. هیچ بخشی نباید خالی بمونه.
3. تطبیق با مدارک: اطلاعات هویتی و ملکی رو حتماً با شناسنامه، کارت ملی و سند ملک (یا بنچاق) تطبیق بدید.
4. مشورت با متخصص: اگه تو هر قسمتی شک داشتید، حتماً با یه مشاور املاک یا وکیل مشورت کنید.
5. دستخط خوانا: اگه دستی پر می کنید، با دستخط خوانا بنویسید و از خودکار آبی یا مشکی استفاده کنید.
6. تعداد نسخه ها: حتماً به تعداد کافی (حداقل سه نسخه) از قولنامه تنظیم و امضا کنید.

این فرم ها یه شروع خوب هستن، ولی هیچ وقت جای مشاوره با متخصصین حقوقی و مشاورین املاک رو نمی گیرن.

نتیجه گیری

خرید و فروش ملک، یکی از مهم ترین اتفاقات زندگی هر کدوم از ماست و نیازمند دقت، آگاهی و اطلاعات حقوقی کافیه. قولنامه ملک، به عنوان اولین گام تو این مسیر، نقش حیاتی ایفا می کنه و می تونه امنیت خاطر رو برای خریدار و فروشنده فراهم کنه یا برعکس، اگه با بی دقتی تنظیم بشه، دردسرهای بزرگی رو به بار بیاره. فهمیدن اعتبار قانونی قولنامه، تفاوتش با مبایعه نامه و به خصوص رعایت تک تک نکات حقوقی، کلید یه معامله موفقه.

امیدواریم با این راهنمای جامع، حالا دیگه یه دید کامل و روشن نسبت به نمونه فرم قولنامه ملک و ریزه کاری های حقوقیش داشته باشید. یادتون باشه، هرچقدر هم که یه فرم استاندارد داشته باشید یا نکات رو بدونید، هیچ چیز جای مشاوره با متخصصین و کارشناسان باتجربه رو نمی گیره. پس، همیشه قبل از امضای نهایی، تحقیق کنید، مشورت بگیرید و با آگاهی کامل تصمیم بگیرید.

حالا که اطلاعات لازم رو به دست آوردید، می تونید با خیال راحت تر سراغ دانلود نمونه فرم های قولنامه ملک برید و ازشون استفاده کنید. اگه این مقاله براتون مفید بود، حتماً با دوستاتون به اشتراک بذارید تا اون ها هم بتونن با آگاهی بیشتری قدم تو این معاملات مهم بذارن.