مالیات فروش ملک ورثه ای | راهنمای کامل (۱۴۰۲)
مالیات فروش ملک ورثه ای
مالیات فروش ملک ورثه ای با مالیات بر ارث فرق دارد؛ اولی (مالیات نقل و انتقال) موقع فروش و انتقال سند به خریدار پرداخت میشه، در حالی که دومی (مالیات بر ارث) بعد از فوت متوفی و قبل از هرگونه دست به سر شدن دارایی هاست. این تفاوت خیلی مهمه چون ممکنه خیلیا رو به اشتباه بندازه. اگه ملکی رو از عزیزتون به ارث بردید و حالا قصد فروش اون رو دارید، این مقاله یه راهنمای کامل و خودمونیه که بهتون کمک می کنه بدون دردسر، با همه پیچ و خم های قانونی و مالیاتی این کار آشنا بشید و بدونید چقدر باید مالیات بدید.
به ارث رسیدن ملک، فارغ از ارزش مادی اون، همیشه بار عاطفی و ذهنی خاص خودش رو داره. حالا فرض کنید بعد از اینکه غم و اندوه اولیه رو پشت سر گذاشتید، تصمیم می گیرید اون ملک رو بفروشید. خب، طبیعیه که هزار تا سوال تو ذهنتون رژه بره: این ملک ارثیه، مالیاتش چجوریه؟، یعنی باید دوباره مالیات بدم؟، مالیات بر ارث رو که قبلاً دادیم، این دیگه چیه؟ حق دارید نگران باشید! سیستم مالیاتی ما، خصوصاً وقتی پای ارث و میراث در میون باشه، گاهی وقتا آدم رو گیج می کنه. اما نگران نباشید، تو این مطلب قراره همه چی رو واضح و روشن، پله به پله و با زبون خودمونی براتون توضیح بدیم تا دیگه هیچ ابهامی نمونه و با خیال راحت کاراتون رو انجام بدید.
بیا اول فرق مالیات بر ارث و مالیات فروش ملک ورثه ای رو بفهمیم!
یکی از بزرگترین اشتباهاتی که خیلی از وراث دچارش میشن، قاطی کردن مالیات بر ارث و مالیات فروش ملک ورثه ایه. این دو تا مالیات کاملاً از هم جدا هستن و تو مراحل مختلفی از شما گرفته میشن. بگذارید خیلی ساده و رُک براتون توضیح بدم تا قضیه شفاف شه.
مالیات بر ارث چیه؟
مالیات بر ارث، همونطور که از اسمش پیداست، مالیاتیه که دولت بابت خودِ دارایی هایی که بعد از فوت یه نفر به وراثش می رسه، دریافت می کنه. یعنی چی؟ یعنی هر چی که متوفی داشته – از خونه و زمین و ماشین بگیر تا سپرده بانکی و سهام – بعد از فوتش، قبل از اینکه به صورت رسمی و قانونی به اسم ورثه بشه و اونا بتونن توش دخل و تصرف کنن، یه درصدی از ارزشش به عنوان مالیات بر ارث باید به دولت پرداخت بشه. این مالیات، یه جورایی هزینه انتقال مالکیت دارایی ها از متوفی به وراثه. زمان پرداختش هم بعد از فوت و قبل از هرگونه معامله یا تقسیم امواله. نرخ این مالیات هم بسته به اینکه شما تو کدوم طبقه از وراث قرار می گیرید و نوع دارایی چیه، متفاوته. مثلاً برای املاک، معمولاً از ارزش منطقه ای یا ارزش کارشناسی شده ملک استفاده میشه.
برای روشن تر شدن بحث، به جدول زیر یه نگاه بندازیم که نرخ های مالیات بر ارث ملک (با تمرکز بر قانون جدید مالیات بر ارث) رو برای طبقات مختلف وراث نشون میده. البته دقت کنید که این ها نرخ های کلی هستن و ممکنه تو شرایط خاص، استثنائاتی هم وجود داشته باشه:
| نوع وراث | مالیات بر ارث ملک مسکونی (درصد ارزش معاملاتی) | مالیات بر ارث ملک تجاری، اداری، صنعتی (درصد ارزش معاملاتی) |
|---|---|---|
| طبقه اول (پدر، مادر، همسر، فرزند، نوه) | ۷.۵٪ | ۳٪ |
| طبقه دوم (اجداد، خواهر، برادر، اولاد آن ها) | ۱۵٪ (۲ برابر طبقه اول) | ۶٪ (۲ برابر طبقه اول) |
| طبقه سوم (عمو، عمه، دایی، خاله، اولاد آن ها) | ۳۰٪ (۴ برابر طبقه اول) | ۱۲٪ (۴ برابر طبقه اول) |
خب، مالیات فروش ملک ورثه ای (مالیات نقل و انتقال) چیه پس؟
حالا رسیدیم به بحث اصلی خودمون، یعنی مالیات فروش ملک ورثه ای که در واقع همون مالیات نقل و انتقال ملک هست. بعد از اینکه شما مالیات بر ارث رو پرداخت کردید و سند ملک به صورت رسمی به اسم همه یا بخشی از وراث خورد، حالا این ملک از نظر قانونی، دیگه دارایی شماست. وقتی شما تصمیم می گیرید این ملک رو به یه نفر دیگه بفروشید و سندش رو به اسم اون منتقل کنید، اینجا پای یه مالیات جدید به میون میاد که اسمش مالیات نقل و انتقال ملک هست. این مالیات، ربطی به اینکه منبع ملک از کجا اومده (ارثیه یا خودتون خریدید) نداره، بلکه فقط به خاطر معامله فروش و انتقال سند گرفته میشه.
زمان پرداخت این مالیات دقیقاً موقع تنظیم سند رسمی تو دفترخونه ست. یعنی تا زمانی که مالیات نقل و انتقال پرداخت نشه، دفترخونه نمی تونه سند رو به اسم خریدار بزنه. پس به صورت خلاصه، اگه یه ملک ارثی رو بخواهید بفروشید، اول باید مالیات بر ارثش رو داده باشید و بعد موقع فروش، مالیات نقل و انتقال ملک ورثه ای رو پرداخت کنید. این دو تا مرحله کاملاً مستقل از هم هستن.
خیلی مهمه که بدونید، وقتی یه ملکی رو از طریق ارث به دست میارید و می خواید بفروشید، دو تا مالیات جداگانه در کمینشه: اول مالیات بر ارث موقع انتقال مالکیت به وراث، و دوم مالیات نقل و انتقال موقع فروش ملک به یه خریدار جدید. این دو تا رو با هم قاطی نکنید!
چجوری مالیات فروش (نقل و انتقال) ملک ورثه ای رو حساب کنیم؟
حالا که فرق این دو نوع مالیات رو فهمیدیم، بریم سراغ بخش جذاب محاسبه مالیات فروش ملک ورثه ای که همون مالیات نقل و انتقاله. این بخش بیشتر به درد کسایی می خوره که مالیات بر ارث رو قبلاً پرداخت کردن و حالا می خوان ملک رو بفروشن.
نرخ مالیات چقدره؟
طبق قانون مالیات های مستقیم، مشخصاً ماده ۵۹، نرخ مالیات نقل و انتقال ملک برای همه املاک، چه ورثه ای و چه غیر ورثه ای، ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک هست. بله، ۵ درصد. اما صبر کنید، نگران نباشید! این ۵ درصد از اون قیمتی که شما تو بازار ملک رو میفروشید، حساب نمیشه. اینجا یه اصطلاح مهم به میون میاد به اسم ارزش معاملاتی ملک که باید حسابی بهش دقت کنید.
ارزش معاملاتی ملک یعنی چی؟
ارزش معاملاتی ملک یه قیمت پایه هست که هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی کشور تعیین میشه. این ارزش معمولاً، و تاکید می کنم، معمولاً خیلی کمتر از قیمت واقعی و بازارپسند ملک شماست. یعنی مثلاً اگه یه آپارتمان رو تو بازار ۵ میلیارد تومن میفروشید، ممکنه ارزش معاملاتی اون تو اداره مالیات فقط ۵۰۰ میلیون تومن باشه. این کمیسیون، قیمت رو بر اساس عواملی مثل موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، سن بنا و امکانات منطقه مشخص می کنه. برای اینکه از ارزش معاملاتی ملک خودتون باخبر بشید، می تونید از دفترخونه های اسناد رسمی استعلام بگیرید یا به سامانه استعلام ارزش معاملاتی املاک مراجعه کنید.
چند تا مثال بزنیم تا بهتر متوجه شی!
با چند تا مثال ساده، قضیه رو براتون روشن تر می کنم تا دقیقا دستتون بیاد که این ۵ درصد چجوری محاسبه میشه:
مثال ۱: محاسبه مالیات فروش یک آپارتمان مسکونی ورثه ای
فرض کنید شما و خواهرتون، یه آپارتمان مسکونی رو از مادرتون به ارث بردید. مالیات بر ارث رو پرداخت کردید و حالا سند به اسم شما دو نفر خورده. تصمیم گرفتید آپارتمان رو بفروشید. قیمت بازار آپارتمان ۱۰ میلیارد تومنه، اما ارزش معاملاتی که اداره مالیات برای اون تعیین کرده، مثلاً ۸۰۰ میلیون تومنه.
محاسبه مالیات فروش آپارتمان ورثه ای میشه:
۵٪ × ۸۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
پس، با اینکه آپارتمان رو ۱۰ میلیارد فروختید، مالیات نقل و انتقالش فقط ۴۰ میلیون تومنه. دیدید چقدر فرق داره با اون چیزی که اولش به نظر می رسید؟
مثال ۲: محاسبه مالیات فروش یک مغازه یا ملک تجاری ورثه ای
تصور کنید پدربزرگتون یه مغازه تجاری به ارث گذاشته که الان سندش به اسم شما و برادرتونه. این مغازه رو می خواید بفروشید. ارزش معاملاتی ملک تجاری از طرف اداره مالیات، مثلاً ۱.۵ میلیارد تومنه. اگه همزمان با ملک، حق سرقفلی اون رو هم واگذار می کنید، قضیه یه کوچولو فرق می کنه:
- مالیات فروش خود ملک تجاری: ۵٪ × ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۷۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- مالیات واگذاری سرقفلی: اگر سرقفلی مغازه هم واگذار بشه، یه مالیات جداگانه ۲ درصدی از مبلغ واگذاری سرقفلی هم بهش تعلق می گیره. مثلاً اگه مبلغ واگذاری سرقفلی ۳ میلیارد تومن باشه، مالیاتش میشه: ۲٪ × ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان.
پس، اگه هم ملک و هم سرقفلی رو با هم بفروشید، باید هر دو مالیات رو جداگانه پرداخت کنید.
مثال ۳: محاسبه مالیات فروش یک قطعه زمین ورثه ای
اگه یه قطعه زمین خالی از پدربزرگتون به ارث رسیده باشه و بخواید بفروشید، باز هم قضیه همینه. ارزش معاملاتی زمین رو باید از اداره مالیات بگیرید. فرض کنید ارزش معاملاتی زمین ۳۰۰ میلیون تومنه.
مالیات فروش زمین ورثه ای میشه:
۵٪ × ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
کی باید این مالیاتو بده؟
طبق قانون، مسئول پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، همیشه فروشنده ست. یعنی تو بحث مالیات فروش ملک ورثه ای، این شما (یعنی وراث) هستید که باید این مالیات رو پرداخت کنید. خریدار ملک هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت این مالیات نداره.
قدم به قدم برای فروش ملک ورثه ای و پرداخت مالیاتش!
حالا که با تفاوت مالیات ها و نحوه محاسبه مالیات فروش ملک ورثه ای آشنا شدید، وقتشه که یه نگاهی به مراحل عملیاتی این کار بندازیم. این یه راهنمای قدم به قدمه تا بدون دردسر ملک ارثی رو بفروشید:
قبل از فروش چیکار کنیم؟
- گواهی حصر وراثت رو بگیرید: این اولین و مهمترین قدمه. بدون این گواهی، هیچ کاری نمی تونید بکنید. این گواهی نشون میده که متوفی کی بوده، چه کسایی وراثش هستن و سهم هر کدوم چقدره.
- اظهارنامه مالیات بر ارث رو تسلیم کنید و پرداختش کنید: قبل از اینکه بخواید ملک رو بفروشید، باید تکلیف مالیات بر ارث ملک روشن شده باشه. اظهارنامه رو تو سامانه اداره مالیات پر می کنید و بعد از تعیین مالیات، اون رو پرداخت می کنید.
- سند ملک رو به اسم وراث تو اداره ثبت بزنید: تا زمانی که سند ملک به صورت رسمی به اسم همه وراث نخورده باشه، امکان فروش و انتقالش وجود نداره. این مرحله رو باید تو اداره ثبت اسناد انجام بدید.
موقع فروش چیکار کنیم؟
بعد از اینکه مراحل بالا رو انجام دادید و یه خریدار برای ملکتون پیدا شد، نوبت میرسه به مراحل فروش:
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: شما و خریدار باید به یه دفتر اسناد رسمی (دفترخونه) مراجعه کنید.
- دریافت استعلامات لازم: دفترخونه خودش استعلامات مورد نیاز رو از سازمان های مختلف مثل شهرداری (برای گواهی پایان کار و عدم خلاف) و اداره مالیات (برای مفاصاحساب مالیاتی) می گیره. اینجا همون جاییه که تکلیف مالیات نقل و انتقال ملک ورثه ای مشخص میشه.
- تعیین ارزش معاملاتی و محاسبه مالیات نقل و انتقال: اداره مالیات بر اساس استعلام دفترخونه، ارزش معاملاتی ملک رو تعیین می کنه و مالیات فروش ملک ورثه ای (همون ۵ درصد از ارزش معاملاتی) رو محاسبه می کنه.
- پرداخت مالیات نقل و انتقال: این مالیات رو می تونید از طریق دستگاه پوز (کارتخوان) تو همون دفترخونه پرداخت کنید. دیگه لازم نیست برای پرداخت این مالیات به اداره مالیات برید.
- انتقال قطعی سند به خریدار: بعد از پرداخت مالیات و انجام بقیه کارهای اداری، سند ملک به صورت رسمی به اسم خریدار جدید منتقل میشه و شما هم به سلامتی پولتون رو دریافت می کنید.
چه مدارکی برای فروش ملک ورثه ای و پرداخت مالیات لازم داری؟
برای اینکه کارهای فروش ملک ورثه ای و پرداخت مالیاتش رو به بهترین شکل و بدون دردسر انجام بدید، باید یه سری مدارک رو آماده داشته باشید. این مدارک معمولاً شامل موارد زیر میشه:
- مدارک شناسایی تمامی وراث: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی همه کسانی که از متوفی ارث برده اند.
- گواهی حصر وراثت: اصل این گواهی که توسط شورای حل اختلاف صادر شده.
- اصل و کپی سند مالکیت ملک: هم سند ملک به نام متوفی و هم سند یا برگه هایی که نشون میده ملک به صورت قهری به وراث منتقل شده.
- گواهی پایان کار و عدم خلاف شهرداری: برای املاکی که ساختمون دارن، لازمه که این گواهی ها رو از شهرداری بگیرید.
- گواهی تسویه حساب مالیات بر ارث (فرم ۱۹ دارایی): این گواهی نشون میده که مالیات بر ارث ملک پرداخت شده و از دارایی هیچ بدهی بابت ارث ندارید.
- استعلام های دارایی (مفاصاحساب مالیاتی): این استعلام ها نشون میده که ملک بابت مالیات های دیگه (مثل مالیات بر درآمد اجاره در سال های گذشته) بدهی نداره.
- مدارک مربوط به انشعابات آب، برق، گاز، تلفن: برای تسویه حساب و انتقال نهایی این انشعابات.
- حضور تمامی وراث یا وکیل قانونی آن ها: برای امضای سند و انجام کارهای نهایی، همه وراث یا وکیل رسمی و قانونی شون باید حضور داشته باشن.
آیا معافیتی هم برای مالیات فروش ملک ورثه ای هست؟
خیلیا این سوال رو میپرسن که آیا به خاطر اینکه ملک ارثی هست، معافیت خاصی برای مالیات فروش ملک ورثه ای وجود داره؟ باید بگم که متاسفانه، خیر. به طور کلی، بعد از اینکه ملک به نام وراث ثبت شد، فروش اون از نظر مالیاتی دقیقاً مثل فروش یه ملک عادی محاسبه میشه و معافیت ویژه ای به خاطر ارثی بودن نداره.
اما یه سری معافیت های عمومی تو قانون مالیات های مستقیم وجود داره که ممکنه شامل حال بعضی از املاک (چه ورثه ای و چه غیر ورثه ای) بشه:
- املاک تملک شده توسط دولت یا نهادهای عمومی: مثلاً اگه ملک شما توسط دولت یا شهرداری برای اجرای طرح های عمومی تملک بشه، معمولاً از مالیات نقل و انتقال معاف میشه.
- واحدهای مسکونی ارزان قیمت: در بعضی شرایط و با توجه به ضوابطی که وزارت مسکن و شهرسازی تعیین می کنه، اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان قیمت ممکنه مشمول معافیت هایی بشه.
- املاک در فهرست آثار ملی: اگه ملک شما تو لیست آثار ملی ایران باشه و به سازمان میراث فرهنگی منتقل بشه، از مالیات نقل و انتقال معاف میشه. حتی اگه دست اشخاص هم باقی بمونه، ممکنه از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف بشه.
- عدم انجام معامله بعد از پرداخت مالیات: اگه مالیات نقل و انتقال رو پرداخت کردید ولی به هر دلیلی معامله انجام نشد، با تأیید دفتر اسناد رسمی می تونید مالیات پرداخت شده رو پس بگیرید.
این ها معافیت های کلی هستن و باید شرایط خاص هر کدوم رو بررسی کنید. بهترین راه اینه که با یه مشاور مالیاتی یا وکیل متخصص صحبت کنید تا مطمئن بشید ملکتون شامل هیچ کدوم از این معافیت ها نمیشه یا میشه.
اگه مالیات فروش ملک ورثه ای رو ندیم، چی میشه؟
پرداخت به موقع مالیات، مخصوصاً مالیات های ملکی، خیلی مهمه. اگه بخواید مالیات نقل و انتقال ملک ورثه ای رو پرداخت نکنید یا در پرداختش تأخیر داشته باشید، با یه سری مشکلات جدی روبرو میشید:
- عدم امکان انتقال سند رسمی: تا وقتی که مالیات نقل و انتقال به صورت کامل پرداخت نشه، دفتر اسناد رسمی به هیچ عنوان اجازه نداره سند ملک رو به اسم خریدار جدید بزنه. یعنی معامله عملاً متوقف میشه.
- جریمه تأخیر در پرداخت: اگه مالیات رو تو مهلت مقرر پرداخت نکنید (که معمولاً ۳۰ روز بعد از تعیین مالیات قطعیه)، مشمول جریمه میشید. این جریمه به ازای هر ماه تأخیر، ۲.۵ درصد از مبلغ مالیات اصلیه. یعنی هر ماه که بگذره، مبلغ جریمه بیشتر میشه و این اصلاً به نفع شما نیست.
- جرایم مربوط به عدم تسلیم اظهارنامه: تو بعضی موارد خاص، مثلاً در بحث مالیات بر درآمد حاصل از رضایت مالک در مورد سرقفلی، اگه اظهارنامه مالیاتی رو به موقع تسلیم نکنید، ۱۰ درصد جریمه میشید که این جریمه هم قابل بخشودگی نیست.
پس بهتره که همه چیز رو سر وقت و طبق قانون انجام بدید تا هم جریمه نشید و هم معامله تون بدون مشکل پیش بره. نگذارید یه سهل انگاری کوچیک، هزینه های اضافی و دردسرهای بزرگ براتون ایجاد کنه.
چند تا نکته مهم و سوال رایج در مورد مالیات فروش ملک ورثه ای
تو این بخش می خوام به چند تا سوال رایج و نکته مهم بپردازم که ممکنه ذهن شما رو هم درگیر کرده باشه، مخصوصاً وقتی صحبت از مالیات فروش ملک ورثه ای میشه:
آیا برای اخذ گواهی انحصار وراثت، کارشناسی دادگستری برای ارزش ملک لازم است؟
نه همیشه. برای گواهی انحصار وراثت معمولاً نیازی به کارشناسی دادگستری برای تعیین ارزش دقیق ملک نیست. تو مراحل اولیه، ارزش تقریبی اموال رو تو اظهارنامه مالیات بر ارث اعلام می کنید. اما اگه بعداً اداره مالیات به اون ارزش اعتراض کنه یا نیاز به ارزیابی دقیق تری باشه (مثلاً برای محاسبه مالیات بر ارث سنگین تر)، اون وقت ممکنه پای کارشناس رسمی دادگستری به میون بیاد. ولی برای خودِ گرفتن گواهی حصر وراثت، نه.
اگر ورثه توانایی پرداخت مالیات نقل و انتقال را نداشته باشند، چه باید کرد؟
این یه مشکل رایجه. خبر خوب اینه که شما می تونید ملک ورثه ای رو بفروشید و مالیات نقل و انتقال رو همزمان با انجام معامله و دریافت پول از خریدار، تو همون دفترخونه پرداخت کنید. یعنی لازم نیست از قبل پول مالیات رو تو حساب داشته باشید. وقتی خریدار پول رو بهتون میده، بخشی از اون رو مستقیماً برای مالیات استفاده می کنید و سند منتقل میشه.
آیا فروش ملک ورثه ای به یکی از وراث، مشمول مالیات می شود؟
بله، اگه یکی از وراث سهم بقیه رو بخره و سند ملک به صورت کامل به اسم همون یک وارث منتقل بشه، این معامله هم از نظر قانونی یه نقل و انتقال محسوب میشه و مشمول مالیات نقل و انتقال ملک ورثه ای (۵ درصد ارزش معاملاتی) خواهد شد. یعنی فرقی نمی کنه خریدار یه غریبه باشه یا یکی از خودِ وراث.
نقش وکیل یا مشاور مالیاتی در فرآیند فروش ملک ورثه ای
با اینکه سعی کردیم همه چیز رو ساده و خودمونی توضیح بدیم، اما قوانین مالیاتی و حقوقی پیچیدگی های خودشون رو دارن. استفاده از یه وکیل یا مشاور مالیاتی باتجربه تو این مسیر، میتونه حسابی بهتون کمک کنه. این افراد میتونن:
- شما رو از آخرین قوانین و بخشنامه ها باخبر کنن.
- تو پر کردن اظهارنامه ها و مدارک کمکتون کنن.
- از بروز اشتباهات مالیاتی که ممکنه منجر به جریمه بشه، جلوگیری کنن.
- در صورت نیاز به اعتراض به ارزش گذاری ها، از حقوق شما دفاع کنن.
به قول معروف کار را به کاردان بسپارید تا با خیال راحت تری کارها پیش بره.
مالیات فروش ملک ورثه ای (نقل و انتقال) و موضوع احتمالی مالیات بر عایدی سرمایه در آینده
در حال حاضر، تو ایران چیزی به اسم مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) برای املاک به صورت عمومی وجود نداره، اما بحث تصویب اون همیشه مطرحه و ممکنه تو آینده نزدیک شاهد اجرای اون باشیم. اگه این قانون تصویب بشه، به سودی که شما از فروش ملک (چه ورثه ای و چه غیر ورثه ای) به دست میارید، مالیات تعلق می گیره. یعنی اگه ملکی رو با قیمت پایین خریده یا به ارث برده باشید و با قیمت خیلی بالا بفروشید، به اون تفاوت قیمت (سودتون) مالیات تعلق می گیره. البته معمولاً برای املاک ورثه ای معافیت هایی در نظر گرفته میشه یا نحوه محاسبه متفاوتی دارن. فعلاً که خبری نیست، اما حواستون به اخبار و قوانین جدید باشه.
وضعیت مالیاتی فروش ملک ورثه ای قولنامه ای
اگه ملکی که به ارث برده اید، فقط با قولنامه و به صورت عادی در اختیار متوفی بوده و سند رسمی نداشته، فروش اون داستان های خاص خودش رو داره. تو این شرایط، اول باید برای سنددار کردن ملک اقدام کنید، که ممکنه نیاز به دعوای حقوقی و اثبات مالکیت باشه. اما وقتی بحث نقل و انتقال و فروش ملک قولنامه ای مطرح میشه، اگه این ملک به صورت رسمی منتقل بشه، باز هم مشمول مالیات نقل و انتقال میشه. یعنی نوع سند (رسمی یا قولنامه ای) تو اصل شمول مالیات نقل و انتقال تأثیری نداره و در نهایت، اگه معامله ای صورت بگیره و سند رسمی زده بشه، مالیاتش رو باید پرداخت کنید.
نتیجه گیری
فروش ملک ورثه ای میتونه یه فرآیند پیچیده به نظر بیاد، خصوصاً وقتی پای مالیات های مختلف به میون میاد. اما اگه قدم به قدم پیش برید و تفاوت های کلیدی بین مالیات بر ارث و مالیات فروش ملک ورثه ای (همون مالیات نقل و انتقال) رو درک کنید، میبینید که اونقدرها هم ترسناک نیست. یادتون باشه که مالیات بر ارث رو باید قبل از هرگونه دخل و تصرف تو اموال پرداخت کنید، و مالیات نقل و انتقال هم موقع فروش ملک و انتقال سند به خریدار جدید از شما گرفته میشه که ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک (نه قیمت بازار) هست.
همیشه پیشنهاد می کنیم که برای جلوگیری از هرگونه مشکل، جریمه یا سردرگمی، حتماً از یه وکیل یا مشاور مالیاتی متخصص کمک بگیرید. اونا میتونن با دانش و تجربه خودشون، مسیر رو براتون هموار کنن و کمک کنن که همه مراحل قانونی و مالیاتی رو به درستی و به موقع انجام بدید. اینطوری هم خیالتون راحت میشه و هم از هزینه های اضافی احتمالی جلوگیری می کنید.
